Quem paga a dedetização: inquilino, proprietário ou condomínio?

🛡️ O ponto de partida: a despesa comum é rateada

O prédio tem partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos (Código Civil, art. 1.331). As partes comuns, o solo, a estrutura, o telhado, as redes gerais e as demais, «são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos» (art. 1.331, § 2º).

Como o uso é comum, a despesa também é: «são deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção» (art. 1.336, I). É a fração ideal, e não o número de moradores da unidade, que define quanto cada um põe.

Onde está escrito: Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002

ℹ️ Quem mora de aluguel paga junto, e é a lei que diz

A Lei do Inquilinato é explícita: é dever do locatário «pagar as despesas ordinárias de condomínio» (art. 23, XII). E o § 1º do mesmo artigo diz o que são despesas ordinárias: as necessárias à administração, «especialmente: [...] c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum».

O contrato de locação não precisa falar em praga nenhuma para que isso valha: o que ele repassa é a despesa ordinária, e o controle de pragas das áreas comuns é manutenção da área comum. Dois outros deveres do locatário completam o quadro: «cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos» (art. 23, X), inclusive quando o prédio avisa que vai tratar, e «entregar imediatamente ao locador [...] qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública» (art. 23, VII), que é o que acontece quando a vigilância sanitária notifica o imóvel.

Quem recebe a notificação da vigilância é o condomínio e, por dentro dele, o proprietário da unidade: a exigência de autoridade pública dirigida ao imóvel não pode morrer na mão do inquilino.

Onde está escrito: Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato)

ℹ️ O proprietário responde pelo que é anterior e pelo que é estrutural

Quatro deveres do locador decidem a fronteira: «entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina» (art. 22, I), «garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado» (art. 22, II), «manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel» (art. 22, III) e «responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação» (art. 22, IV).

Uma infestação que já estava no imóvel quando o inquilino entrou, ou que vem de infiltração, de tubulação furada, de rachadura ou de forro comprometido, é do que o proprietário responde. É por isso que a vistoria de entrada, com data e descrição do estado do imóvel, tem valor de documento: ela diz o que já existia antes.

Onde está escrito: Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato)

🛡️ O inquilino responde pelo que o uso dele provocou

Do outro lado, o locatário «é obrigado a: [...] II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu» (art. 23, II), «III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal» e «V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos».

Acúmulo de resíduo, alimento guardado fora do recipiente, entulho e umidade mantida dentro da unidade: quando o foco nasceu do uso, o dever de reparar é de quem mora. O que a lei não faz é separar praga de uso normal do imóvel, e essa linha, num caso concreto, se discute no contrato e na vistoria, não numa página de portal.

Onde está escrito: Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato)

📚 Dentro da unidade, a resposta pode estar na convenção

Uma praga instalada no interior de uma unidade e que passa pelos shafts, pelas tubulações ou pelas paredes compartilhadas para as unidades vizinhas é o caso difícil: não há regra automática que diga se a conta fica com a unidade de origem ou se é rateada entre as afetadas. O que existe é a convenção e o regimento interno, e é neles que se procura antes de decidir.

O síndico tem, para isso, duas atribuições do art. 1.348: «cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia» (IV) e «diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns» (V). Se a convenção exige que a unidade trate o foco que nasceu nela, o síndico pode cobrar isso; se ela não diz nada, o que a assembleia decidir passa a valer para todos.

Duas providências reduzem o atrito antes que ele exista: exigir da empresa contratada a avaliação técnica por escrito, que identifica a praga e aponta a origem provável, e registrar as reclamações dos moradores com data. Sem isso, a discussão vira uma disputa de memória entre moradores.

Onde está escrito: Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002

❓ Perguntas que um síndico faz

O condomínio pode cobrar de uma unidade só o tratamento da área comum?

Não pelo rateio normal: a despesa das áreas comuns é comum, e o art. 1.336, I do Código Civil manda cada condômino contribuir na proporção da sua fração ideal. O que muda isso é a convenção ou uma deliberação da assembleia sobre a origem da infestação, e é por isso que a avaliação técnica por escrito vale mais do que a discussão em corredor.

O inquilino pode recusar a entrada da empresa na unidade dele?

A convenção e o regimento interno valem para ele, e a Lei do Inquilinato põe entre os deveres do locatário cumpri-los integralmente (art. 23, X). Um tratamento nas áreas comuns que exija acesso à unidade, e a orientação de preparo que vem com ele, fazem parte do que o morador deve cumprir. O que ninguém pode fazer é entrar sem avisar: a comunicação prévia é do condomínio e está nas obrigações da empresa contratada.

Quem paga quando a praga vem de fora do prédio, do vizinho ou do terreno ao lado?

Se o foco está em terreno de terceiro ou em imóvel vizinho, a providência é da vigilância sanitária do município, e não do condomínio. O que o condomínio tem a fazer, nesse caso, é comunicar o órgão e manter o tratamento das suas próprias áreas. Nenhuma norma federal manda o condomínio invadir o lote do vizinho.

A despesa entra como despesa ordinária ou extraordinária?

A manutenção de rotina das áreas comuns é ordinária: entra no orçamento do ano, que a assembleia aprova (Código Civil, art. 1.350). Uma obra ou uma medida fora do previsto tem outra natureza, e depende de deliberação. A régua prática é a do art. 1.348, VI: o síndico elabora o orçamento da receita e da despesa de cada ano, e o que está dentro dele se executa.